Voz experta: Qué debes tener en cuenta antes de aceptar una hipoteca al 100%
Conseguir una hipoteca al 100 % es posible, pero no significa que sea la mejor opción para todo el mundo.
Después de gestionar este tipo de operaciones, he comprobado que muchas personas centran toda su atención en conseguir la máxima financiación y dejan en un segundo plano aspectos igual de importantes, como la cuota mensual, la tasación o las condiciones que exige el banco.
En este artículo comparto qué perfiles suelen acceder a este tipo de financiación, qué riesgos conviene valorar y qué recomendaría analizar antes de aceptar una hipoteca al 100 %.
Qué perfiles pueden acceder a una hipoteca al 100%
Lo primero que ha de tenerse en cuenta es que una entidad bancaria va a comprobar, antes de conceder cualquier préstamo, el riesgo de la operación. Y para este tipo de operaciones, más aún si cabe.
En España, el porcentaje de financiación usual para una hipoteca es de máximo un 80% sobre el valor del inmueble que se compra, siempre que hablemos de una vivienda habitual.
Por este motivo, las entidades bancarias no ofrecen una hipoteca al 100 % a cualquier comprador, sino que suelen exigir una serie de requisitos que refuercen la operación.
Después de gestionar numerosas operaciones, hay algo que siempre explico a mis clientes:
Conseguir una hipoteca al 100 % nunca suele ser una operación sencilla.
Normalmente, los perfiles que pueden optar a una financiación superior a la habitual suelen ser:
- Funcionarios de carrera (no interinos).
- Trabajadores con contrato indefinido e ingresos elevados.
No obstante, mediante nuestros convenios podemos tratar de buscar alternativas para personas con menores ingresos y con un perfil que difiera de los anteriormente mencionados, siempre que cumplan una serie de parámetros cómo antigüedad e ingresos mínimos, los cuales podremos concretar en una llamada.
A su vez, se puede tratar de conseguir mayor financiación poniendo cómo aval una doble garantía, es decir, un inmueble libre de cargas propio o de una persona cercana del titular, habitualmente los padres.
Qué riesgos debes valorar antes de aceptar una hipoteca al 100 %
Para la persona hipotecada, una financiación superior suele implicar peores condiciones en su hipoteca y, por ende, una cuota mensual más elevada, desde los tipos de interés, pasando por más productos bonificados y teniendo por tanto un mayor riesgo de impago.
A su vez, si las condiciones son a tipo variable, al ser mayor financiación y peores diferenciales, se nota con más fuerza la posible subida del índice de referencia EURIBOR.
No obstante, la entidad bancaria que ofrece la hipoteca también asume su parte de riesgo, ya que el cliente únicamente está aportando los gastos de la operación (impuesto correspondiente, notaría, registro, gestoría y tasación), dejando a la entidad la totalidad del pago del citado inmueble.
La importancia de la tasación al aceptar una hipoteca al 100%
Un punto fundamental cuando uno compra una vivienda, salvo que lo haga al contado, es que un trámite obligatorio es realizar una tasación o informe de arquitecto por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España.
Al ir a un 100% de financiación, además de ser un punto obligatorio, se vuelve un aspecto clave que ese informe salga en el valor adecuado, ya que no nos valdrá el precio de compra de la casa, y tendrá que ir a un valor de tasación superior, lo cual no es nada sencillo, y menos en épocas de inflación cómo es la actual, ya que se le suma que los precios están altos de por sí.
En muchas operaciones, la tasación termina siendo el factor que determina si una hipoteca al 100 % puede aprobarse o no. Por eso, es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta antes de aceptar este tipo de financiación.
Hipoteca al 100 % vs hipoteca tradicional
Las principales diferencias entre una hipoteca tradicional y una hipoteca al 100 % son:
| Hipoteca tradicional | Hipoteca al 100 % |
| Mayor ahorro inicial | Menor ahorro inicial |
| Cuota mensual más baja | Cuota mensual más elevada |
| Condiciones más estándar | Condiciones más exigentes |
| Menor financiación | Mayor financiación |
Las diferencias respecto a una hipoteca tradicional, radican en un ahorro importante en la aportación inicial, aunque es fundamental ser consciente de que un 10-12 % aproximado para los gastos de la operación no se lo quita nadie.
También las condiciones son más agresivas por parte de las entidades bancarias y la cuota es más alta al financiar más cantidad. Por este motivo, los bancos buscan perfiles más solventes para esta clase de operaciones.
Errores frecuentes al solicitar una hipoteca al 100%
Cada persona compra en el momento en que le toca comprar, ya sea por la etapa vital o porque encuentra una muy buena oportunidad de mercado.
Eso no quita que, al pedir una hipoteca al 100 %, convenga analizar aspectos como la evolución del mercado inmobiliario, el riesgo de pérdida de valor del inmueble o, por el contrario, su posible revalorización.
Por eso, hay que valorar bien qué se está comprando y a qué precio.
Otro fallo muy habitual que nos encontramos los brókers hipotecarios es que, cuando la gente pide una hipoteca al 100%, muchas veces piensa que no va a tener que poner nada de ahorro.
Como he comentado anteriormente, los gastos de la operación no los evita nadie.
Qué valorar antes de aceptar una hipoteca al 100 %
Antes de aceptar cualquier clase de hipoteca, lo que hay que valorar es si con la situación socio-económica actual estamos cómodos con una cuota o no lo estamos.
Los alquileres están por las nubes, y si tenemos opción de comprar algo que vaya a ser de nuestra propiedad, bienvenido sea.
Todo el mundo sabe que un tipo de interés de un 2% es mejor que un 3,5%. Pero, por poner un ejemplo, si tenemos un ahorro insuficiente para una operación típica, es probable que tengamos que buscar una financiación mayor.
Si la cuota se nos queda próxima a lo que ahora se está pagando de alquiler, siempre recomendaría avanzar a por la compraventa.
¿Deberías aceptar una hipoteca al 100 %?
Aceptar una hipoteca al 100 % puede ser una buena solución para determinados perfiles, pero no debería convertirse en el único objetivo.
Antes de tomar una decisión, conviene valorar la cuota mensual, las condiciones del préstamo, el resultado de la tasación y el ahorro que todavía tendrás que aportar para cubrir los gastos de la operación.
Si la financiación encaja con tu situación económica y puedes asumir la cuota con comodidad, una hipoteca al 100 % puede ser una buena oportunidad. Lo importante es que la decisión no se tome únicamente por conseguir más financiación, sino porque realmente encaja con tus necesidades y tu capacidad económica.
¿Estás valorando una hipoteca al 100%?
En Bayteca analizamos tu perfil y te ayudamos a entender qué opciones de financiación podrías conseguir según tu situación y las condiciones actuales del mercado.
Preguntas frecuentes sobre aceptar una hipoteca al 100 %
Las entidades financieras suelen reservar este tipo de financiación para perfiles con una elevada solvencia, como funcionarios de carrera, trabajadores indefinidos con ingresos estables o compradores que pueden aportar garantías adicionales. Cada banco analiza cada operación de forma individual.
Depende de la situación financiera de cada comprador. Aunque permite reducir el ahorro inicial necesario para comprar una vivienda, también suele implicar una cuota más elevada y condiciones hipotecarias más exigentes.
Además de los ingresos y la estabilidad laboral, el banco suele valorar el nivel de endeudamiento, el historial crediticio, la tasación de la vivienda y la capacidad del comprador para asumir la cuota hipotecaria a largo plazo.
Aunque el banco financie el 100% del precio de la vivienda, el comprador normalmente deberá asumir los gastos asociados a la operación, como impuestos, notaría, registro, gestoría o tasación.
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